兰州某实业有限公司诉某大学租赁合同纠纷案

日期：2019/01/03 | 点击：6059次

兰州某实业有限公司诉某大学租赁合同纠纷案

代理词

审判长、审判员：
在兰州某实业有限公司诉某大学租赁合同纠纷一案中，我接受某大学的委托，参加诉讼，现发表如下代理意见：
一、原告的违约行为致使我方的合同目的无法实现。
（一）原、被告签定的租赁合同中明确约定，原告“在学生入住时应建成两块体育活动场地”，供“教学或学生活动使用”，而原告始终未能履行合同中的上述约定。致使民院经管学院和预科部的体育课程无法开展，造成严重的教学事故。
（二）原、被告签定的租赁合同中明确约定，“专设清真食堂”供民族学生就餐，但原告未适当履行合同，清真食堂多次停业关门，第二学期二月份开学后半个月仍拒不开业，民族学生无法就餐，引起少数民族学生的强烈不满，多次向上级机关反映和抗议。严重影响了民院的教学秩序，不利于民族团结和学校的稳定。
（三）合同约定原告提供的教室必须满足教学需要，但原告提供的教室三面封闭，惟有的一面窗户却无法打开，换气扇形同虚设，无法通风换气，严重影响师生的身心健康，不适于教学。
（四）合同约定原告应当为每间宿舍配备电视并按时播放，负责公寓的公共清洁。原告未能适当履行该约定，宿舍插座、凉衣架、电视迟迟不到位，床板断裂，电灯电视未按时开关管理，致使教学和生活秩序混乱，给民院的管理造成很大的困难。
二、原告未能忠实履行其管理职责
依据2002年8月26日《教育部关于加强高等学校学生公寓安全管理的若干意见》，原告必须健全公寓设施管理和使用制度、安全工作检查制度、安全信息收集处理报送制度、值班制度、门卫制度、安全事故责任追究制度、安全达标定期检查制度，并且在学生公寓和社区内设立交通安全警示装置、火灾预警监视系统、恶性用电识别装置，建立报警点，设立安全保卫机构，成立专职队伍，担负安全保卫工作，做到值班门卫到位，巡逻值勤到位，检查整改到位，制度落实到位。
但原告截止民院解除合同时，虽经多次交涉，没有履行上述任一法定职责，严重违背了作为学生公寓管理方的法定义务，致使公寓区内网吧、超市、酒吧、歌厅、商贩摊点林立，啤酒节各种商业促销活动此伏彼起，秩序混乱，教学秩序无法保证。
三、原告提供的公寓及教学场所不符合防治非典的安全要求
根据教育部、省教育厅的有关规定，高校在非典期间应实行封闭式管理，实行严格的门卫制度和出入校园的验证登记制度，教室等公共场所实行严格的消毒通风制度，原告管理的公寓区四面畅通，公寓区内网吧、超市、酒吧、歌厅、商贩摊点林立，啤酒节各种商业促销活动此伏彼起，无法实行封闭管理，其教室三面封闭，惟有的一面窗户却无法打开，无法通风换气，不能满足防非典的基本要求。
四、民院并非违约，而是依法解除合同
首先，根据《合同法》第九十四条规定，因不可抗力或当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。
原告上述各项违约行为，致使民族学生无法就餐，体育课无法开展，公寓区内安全制度空白，秩序混乱，防非典工作不力，引起大多数学生的强烈不满，多次向上级机关反映和抗议。严重影响了民院的教学秩序，防碍了教学计划的正常实施，违背了签定合同的初衷，使得开展正常的教学和学习生活这一合同目的无法实现。
其次，根据《合同法》233条“租赁物危及承租人的安全和健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”在非典的非常时期，原告管理的公寓区四面畅通，公寓区内网吧、超市、酒吧、歌厅、商贩摊点林立，啤酒节各种商业促销活动此伏彼起，无法实行封闭管理，其教室三面封闭，惟有的一面窗户却无法打开，无法通风换气，不能满足防非典的基本要求。不仅给民院师生的身心健康带来严重危害，而且在广大师生中造成了严重恐慌，根据《合同法》233条“租赁物危及承租人的安全和健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”
所以，03年3月要求解除合同是因为原告严重违约导致合同目的无法实现的话，7月份以实际行为解除合同则实属不得已而为之。
五、原告计算损失的方法缺乏法律和合同依据
因为我方是在原告严重违约致使合同目的无法实现的情况下依法解除合同，所以根本不存在赔偿问题，但鉴于原告计算损失的方法实在荒唐，所以在此予以反驳。
首先，原被告之间是租赁合同关系，依据合同法216条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”所以交付符合约定的租赁物是出租人的一项基本义务，至于为履行此义务而为的准备行为并非履约行为也非合同义务，而是合同前行为，在合同没有明确约定为合同前行为支付对价的情况下，原告的要求显然没有合同依据。同样，在合同期满或者解除合同后，出租人改变租赁物性质的行为属合同后行为，在合同没有明确约定为合同后行为支付对价的情况下，原告的要求同样没有合同依据。
其次，租赁合同的性质决定其违约损失不外乎有二：一是租赁物的损害，二是租赁费的损失；前者为积极损失即现有财产的损失，后者为消极损失即可得利益的损失。本案中不存在直接损失，只是消极损失，合同法113条对此作了明确规定，该条同时规定了“可预见损失限定”制度，即损害赔偿“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，所以原告计算损失的方法缺乏法律依据，难道修建写字楼出租他人后，在承租人违约的情况下将修建写字楼的各种成本打入违约责任由承租人承担吗，因此原告的损失计算方法不仅缺乏法律依据，而且荒唐之极。
综上所述，并非我方违反合同，而是在原告严重违约造成合同目的无法实现的情况下，我方03年3月份决定依法解除合同，在非典时期原告提供的租赁物无法满足防治非典的基本要求，广大师生的身心健康受到严重威胁的情况下，更加坚定了我方解除合同的决心，7月份毅然搬出了某公寓。所以原告的诉讼请求既没有事实根据，亦没有法律和合同依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
此致
代理人：甘肃合睿律师事务所律师 
           王金贵 13993115927